Защо ви е нужен адвокатът при сделки с недвижим имот?

Май 21

Публикувано в: Въпроси и отговори

93

Защо ви е нужен адвокатът при сделки с недвижим имот?

Сделките с недвижими имоти изглеждат прости – отивате при нотариус и той знае всичко. Или имате брокер, който ви съветва, че нямате нужда от адвокат, че той може да ви помогне с всичко – от набавянето на документи до предлагането на кредитен консултант. Още повече, разноските по сделката са достатъчно големи – огромните комисионни на агенциите за недвижими имоти, разноските за местен данък, нотариалната такса, за да ви останат свободни пари и за адвокат. И обикновено се лишавате от най-важното – адвоката!

Трябва да знаете, че вашите интереси могат да бъдат защитени само от адвокат. Адвокатът, за разлика от останалите участници в една сделка, няма свои интереси и не защитава свои права в една сделка. Адвокатът е там единствено заради вас! Брокерът е заинтересован, тъй като за него е важно да има сделка, да е намерил купувач или продавач, за да оправдае заплащането на комисионната си. Той ще ви намери кредитен консултант, но не този, който е най-добър за вас, а този, който му плаща процент от доведени клиенти. Да, не се заблуждавайте! Банките дават комисионна на този, който им доведе клиенти. Брокерът не се интересува от вашите интереси, за него е важно да ви убеди да купите/продадете или да вземете кредит точно от тази банка. Нотариусът защитава своя интерес – сделката да е изрядна, документите да са налице, задълженията на продавача да са погасени, защото в противен случай е солидарно отговорен с него. Нотариусът не може да взима страна в една сделка, не бива и не може да защитава интересите на едната страна за сметка на другата. Нотариусът няма задължение да проверява имота, който купувате, за налични тежести, възбрани и др. Той ще го направи, ако поискате това. Но не мислете, че е длъжен да проверява.

На някакъв етап интересите ви биха могли да съвпаднат с тези на брокера или на нотариуса, но не и в пълен обем. На ваше място бих си наела компетентен адвокат с добра практика.

На следващо място, при възникване на проблеми в хода на самата сделка адвокатът е този, който може да ви предложи адекватно решение, тъй като той е запознат с нормативната уредба, има достатъчно стаж, за да реагира бързо и качествено. Не всеки може да чете закона, както прави това адвокатът. Думите са едни за обикновения човек и съвсем други за адвоката. Давам пример – законна ипотека не означава, че същата е извършена съгласно закона, респ.няма незаконна ипотека. Обратното на законната ипотека е договорната ипотека. За да разбира закона, адвокатът се подготвя 5 години. За да употребява точните думи в създаваните от него писмени документи, той се учи всеки ден след тези 5 години. Не е едно и също „предаване на владението“ при сделките с недвижими имоти и „предаване на ползването“. Само адвокатът прави разлика между „държане“ на една вещ и „ползването“ й. А от употребата на неточния израз следват съвсем различни правни последици. „Държането“ на една вещ означава наем, „ползването“ й е предмет на учредяване на ограничено вещно право на ползване, което има своята специфика – извършва се в специална писмена форма (нотариален акт), прилагат се необходимите за това документи и страните се събират пред нотариус, за да оформят окончателно договореното между тях, за разлика от наема, за който писмената форма не е необходима дори.

Когато наемате адвокат „да хвърли едно око“ на договор, всъщност не правите нищо. Първо, защото адвокатът не може да погледне нещо „отгоре-отгоре“, той или чете, или не. Не може да прочете първа страница, без да прочете втора, или обратното. Второ, услугата е комплексна и не може да се дели – проверка на предварителен договор без изследване на собствеността, или проверка за тежести без присъствие при нотариус. Колкото и да е прекрасно написан един предварителен договор, една от най-важните му части е имотът. Ако дадете на адвоката един празен (бланков) договор, той нищо не може да ви каже. Ако не предоставите информация на адвоката относно начина на плащане на цената и сроковете за това, той нищо не може да ви посъветва. Всеки един договор е закон за страните, които го сключват. А един закон не може да бъде гледан „отгоре“, нали? Всяка една сделка се характеризира с нейните елементи – страни, предмет, срок, цена. И тези елементи са взаимосвързани, те не са самостоятелни и не стоят отделно и независимо един от друг, за да може една сделка да бъде разделена на отделни етапи, така че адвокатът да даде становището си само за една част от нея, без да е наясно с останалите.

От друга страна, в една сделка има повече от двама участници – освен прехвърлителя (този, който дава някакви права - продава, дарява, пръхвърля) и приобретателя (този, който получава тези права - купува, получава, приема), има нотариус, евентуално и банка, и съдия по вписванията. Адвокатът е този, който знае как да комуникира с всички страни така, че да опази вашия интерес.

Сподели:

Предишен пост

Проверки от НАП при покупки на имоти