Много често напоследък се „продават“ апартаменти, които още не са построени, например стигнали са до етап „груб строеж“, или акт образец 14, или друг етап – без значение. По-важното е, че не са прехвърлени нотариално на лицето - купувач по предварителен договор, а са все още собственост на строителя или инвеститора.

Как се „продават“ такива апартаменти?

Слагам кавички, защото това не е същинска продажба. Тези сделки не пораждат вещно-правен ефект, нямат така наречения транслативен ефект. Или казано с други думи, не прехвърлят правото на собственост.

Как тогава се „продават“ такива апартаменти? Бих казала, че не е така просто, както изглежда. Да, няма нужда от нотариус, тъй като няма прехвърляне на права на собственост по простата причина, че вашият купувач не ги притежава.

Обикновено се прекратява предварителнияj договор, сключен между собственика и първия купувач, като се сключва нов предварителен договор между собственика и втория купувач. До тук е много просто. Само че първият купувач отстъпва правата на втория купувач на определена цена. И тя е винаги по-висока от цената, която първия купувач е заплатил на строителя/собственика. Ако нямаше плащане между двамата купувачи, сделката щеше да е проста и ясна. Собственикът връща сумите на първия купувач, вторият купувач плаща сумите на собственика. Или втория купувач плаща сумите, платени от първия купувач на собственика, на първия купувач. И всичко е ясно. Но! Разликата, изразяваща се в печалбата на първия купувач, за да преостъпи правата си на втория купувач, създава известна сложност и отваря купища въпроси.

Първия купувач получава една сума пари от препродажба на право да се купи и придобие един имот в бъдеще. Тази сума пари следва да бъде обложена с данък – до 30.април на годината, следваща годината, в която е получена сумата. Преводът на тази сума пари се нуждае от основание. Основанието се нуждае от писмен документ, който да го докаже при евентуална проверка. А тук често се пренебрегва правоотношението, което възниква между двамата купувачи.

Най-същественият въпрос при този вид продажба е следният: ако предварителният договор между строителя/собственика и втория купувач бъде развален поради неизпълнение от страна на строителя, сумата, преведена като възнаграждение на първия купувач, остава в неговия патримониум, т.е. не може да бъде върната. Първият купувач е свободен от правоотношението, което е напуснал (прекратил), отстъпвайки правата си на втория купувач (който е сключил напълно самостоятелен договор с продавача), и няма как да носи риск за отношения, в които не участва. Казано иначе, плащайки сумата на първия купувач, приемате, че можете да я загубите, ако договорът по някаква причина бъде развален или прекратен. Затова уговаряйте неустойка по предварителен договор с продавача на имота, която съвпада със сумата, която сте платили на първия купувач, ако изобщо сте в позиция да променяте първоначално сключения договор (защото строителят/собственикът би желал да сключи същия договор, без да се изменят съществени клаузи от него. А и същият не е длъжен да уговаря неустойка, различна от първоначално уговорената, освен ако не е в негов интерес).

Разбира се, има начин тези сложни тристранни отношения да получат своята уредба в една по-изчистена форма, с ясни права, задължения и отговорности за всяка от страните, но затова се иска добра воля от всички страни и компетентен адвокат, който да я създаде.