От 03.май 2024 влязоха в сила новите изменения на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, според които всяко разпореждане (продажба, дарение, залог, ипотека и др.) се извършва след надлежна проверка от страна на нотариуса, съдия по вписвания и др.длъжностни лица за задължения към НАП (подлежащи на принудително изпълнение – чийто падеж е настъпил, а плащане няма), в това число и подлежащи на принудително изпълнение глоби по Закона за движение по пътищата и др.закони. Досегашната декларация за липса на задължения, която всички продавачи, дарители или прехвърлители подписваха пред нотариус, се заменя с проверка за задължения. И то в деня на сделката. Тъй като тази проверка представлява разкриване на данъчна и осигурителна информация, тя може да бъде извършвана само с разрешение на лицето, което подлежи на проверка – продавачът, дарителят, заменителят, или най-общо казано лицето, което прехвърля, учредява вещни права. На такава на проверка не подлежат купувачите, приобретателите на вещни права. Важно е да се акцентира върху идеята на тази проверка – когато едно лице дължи и в същото време се разпореди с наличното си имущество, страдат държавата и фиска, тъй като не остава имущество, което да гарантира плащането на тези задължения. И тъй като интересът на държавата стои над личния, държавата създава механизми за гаранция за плащане.

Какви са последиците от тази промяна?

Увеличава се бумащината – вместо една декларация, се появяват нови две – за разкриване на данъчна и осигутелна информация.
Проверките, които нотариусите са длъжни да извършват при изповядването на една сделка, също се увеличават. От това страда времето за изповядване на сделката – увеличава се, и то без възможност за предвиждане с колко, тъй като не е ясно предварително какъв ще бъде резултатът от проверката.
При плащане на ДДС късно на 14-я ден, до който следва да се издължи, на 15-я ден то се зачита от системата на НАП като неизплатено и нотариусът го констатира като наличие на задължение.

Нотариусите, за да избегнат солидарната отговорност, която законът им вменява заедно с длъжниците, вписват в документите към сделката часът на извършване на проверката.
Нотариусите се превръщат в активни събирачи на дългове. Да, това е добрата (или не до там добрата) новина – ако се констатират задължения, можете да ги платите при нотариуса и сделката да мине благоприятно за всички. Това е идеалният вариант! Възможността за плащане на дългове при нотариуса обаче отваря допълнително поле за разсъждения – ако това са глоби, които не сте платили, добре, можете да го направите там. Но ако са задължения, които са изплатени, но системата на НАП все още не е отчела плащането, има опасност да ги платите два пъти, за да не отлагате сделката за друг ден и час. Ако това са стари задължения, които можете да погасите по давност, притиснати от сделката, можете да се откажете от тази привилегия, защото в противен случай трябва да пуснете възражение за давност, чието разглеждане не става веднага. То трябва да се разгледа от служител на НАП, да се издаде акт и да се заличи това задължение от регистрите ви. Ако тези задължения са в големи размер, не е ясно дали прехвърлителите разполагат със сумата на момента. Ако сте строителен предприемач или автокъща и продавате апартаменти или МПС при различни нотариуси в един и същи ден, не е ясно дали няма да платите едно и също задължение два пъти. Мога да продължавам и още...

Във всички случаи изисквайте от нотариуса документ за плащането на тези дългове, за да имате надлежно доказателство, което да противопоставите на НАП или следващия нотариус.

Кои са подлежащи на принудително изпълнение актове? Това са глоби, наложени с влязло в сила наказателно постановление, а не с акт за установяване на нарушения (по него няма и конкретен размер все още). Наказателното постановление трябва да не може да бъде обжалвано, затова казваме „да е влязло в сила“, защото, ако може да бъде обжалвано и това е направено, то съдът може да измени размера на наказанието или да го отмени изцяло. Такива глоби не са окончателни, съответно не подлежат на принудително събиране все още.

В обхвата на проверката не влизат местни данъци и такси, защото те се отразяват в удостоверението за данъчна оценка при недвижимите имоти. Проверката на нотариуса включва неплатени в срок публични задължения – всякакви данъци (корпоративен, общ доход, ДДС, акцизи, мита, върху дивиденти, здравни и осигурителни вноски и др.)

Съветът ми към прехвърлителите е да се снабдят с ПИК от НАП и да проверяват на предходния ден преди сделката своите задължения, за да няма изненади и неприятно отлагане или протакане на сделката, което всява напрежение в графика както на нотариуса, така и на останалите участници в сделката (адвокати, страни и др.). Друг вариант е непосредствено преди сделката, доколкото това е възможно, да се снабдите с удостоверение по чл.87 от ДОПК, което се издава от НАП за наличие/липса на публични задължения. Ако направите това предходния ден, то не ви застрахова, че междувременно няма да изкочи в системата на НАП друго задължение, чийто падеж (дата на плащане) е денят на сделката.

И постоянният съвет от мен – винаги е добре да сте с адвокат на сделката, тъй като само той познава законите в тяхната цялост и взаимосвързаност и може да реагира адекватно на всеки нововъзникнал проблем. Никой друг не мисли за вашите интереси, както адвокатът, избран и нает от вас! Нотариусът пази своя гръб – той следи да няма задължения, защото е солидарно отговорен с длъжника. При възникнал проблем той ще защити своя интерес, не вашия. Брокерът не е адвокат, няма познания, можете да му се доверите, но при него липсва ресурсът от знания относно нормативната правна уредба. Не пестете от най-необходимото!