Предварителният договор е важна стъпка при оформянето на една сделка, особено в случаите, в които се прави частично плащане (задатък), за да се скрепи с действие едно обещание, и в други такива, когато моментът на сключване на окончателния договор е далече във времето. С него стартира процеса по покупка, който завършва със сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт .

Предварителният договор е едно обещание на страните да сключат окончателен договор (нотариален акт). Това обещание е следвано от плащане на сума пари (обичайно около 10%) с цел да се докажат сериозните намерения на двете страни към постигането на окончателния резултат.

Този договор е важен, тъй като определя по-нататъшните действия на страните, така че да се постигне целения чрез него правен резултат – прехвърлянето на имота. Елементите, които трябва да съдържа един предварителен договор, са: подробно описание на имота, срок за сключване на окончателния договор, цена и начин на плащане, срок и начин на предаване на владението. В срока на предварителния договор страните поемат определени задължения, изпълнението на които да доведе до постигане на крайния резултат.

Добре е да се знае, че не е необходимо заверяването на този договор пред нотариус. Нотариалното удостоверяване на подпис или дата или съдържание не би попречило на продавача да продаде имота си на друго лице. Получаването на задатък също. Този договор не се вписва в имотния регистър, тъй като няма вещноправен ефект, т.е. не се разместват имуществени блага, не прехвърля собственост. Няма как да знаете дали вашият продавач не е сключил вече друг такъв договор с друго лице или пък смята да го направи, след като е обвързан с вашия договор. Може да се провери единствено дали е прехвърлена собствеността му и дали има тежести .

Но! В предварителния договор се уговарят гаранции срещу неизпълнение – неустойки. Под страх от ангажиране на отговорността на страните същите се задължват да изпълняват задълженията, поети с договора. Така например, ако имотът се окаже продаден на друго лице, или продавачът не осигури необходимите документи, или продавачът не се яви в уречения час пред нотариус, той ще ви дължи неустойка.

Обявяването на предварителен договор за окончателен също е механизъм на правна принуда, с който законът признава правото на изправната страна да поиска от съда да го обяви за собственик на имота. С други думи, съдът чрез съдебно производство извършва сделка с вещноправен ефект, като признава за собственик купувача по предварителен договор. Нотариусът е изместен от съдията, а вместо нотариален акт, получавате съдебно решение. При едно условие – купувачът да е изправна страна и да плати пълната договорена цена на продавача в определен срок след постановяване на съдебното решение. В противен случай то се обезсилва, а разноските остават в тежест на купувача. Предпоставка за уважаването на един такъв иск е продавачът да е собственик на имота, тъй като съдът е задължен да извърши проверка относно този факт. Ако той не е, съдът не може да обяви договорът за окончателен и вие да станете собственик на имота по силата на съдебното решение. В такъв случай ви остава другия път – в отделно производство да поискате от съда да осъди неизправния продавач да ви изплати неустойка за неизпъление на задълженията на продавача по договора.

След като се запознахте със спецификите на предварителния договор, за вас вече е ясно, че ако този договор не съдържа действителните уговорки, които сте постигнали устно, той няма да породи целения правен ефект. Ако в него не се впише пълния размер на продажната цена, продавачът не би могъл да изисква да му бъде платена действителната цена, а само тази, която е отразена в договора. Или пък ако имотът не е достатъчно точно идентифициран, за съда ще е невъзможно да постанови решение, с което да ви признае за собственик на този имот. Договорът се изработва от адвокат , тъй като той е компетентен да води впоследствие дело в съда, респ.адвокатът знае как и какво трябва да бъде написано в него. Моля ви, не се задоволявайте с бланки от интернет, както и такива, представени ви от лица, които нямат необходимото образование и стаж. Рискувате собствените си пари!