Покупката на имот в ранен стадий от неговото строителство, когато още няма дори изкоп в парцела, се нарича в разговорния език „на зелено“, т.е.на картинка. Виждате един прекрасен , виждате едни чудесни 3Д снимки, направени на специална компютърна програма, на които вашият имот оживява и грее в зеленина. Виждате на проекта и разпределението на стаите и всичко изглежда повече от супер. Това е на теория. Практиката говори с малко по-различен език.

Ще наблегна на някои съществени моменти при покупка в такъв ранен стадий на строеж.

1. Рискът от некачествено изпълнение или изобщо липсата на изпълнение в срок
При продажби на зелено цените на имотите са привличащо по-ниски, за да компенсират риска от некачествено или забавено строителство. Вие сте привлечени от цената достатъчно, че да пренебрегнете риска от несбъдването на обещаните срокове и качество. Готови сте да дадете парите веднага, само и само да получите имота на тази невероятно изгодна цена. Дори и да не ви хареса изпълнението, ще изкарате доста добри пари от препродажбата му. И... ще допуснете голяма грешка!

Вие ще плащате редовно, защото в противен случай ще ви начислят неустойка. В някакъв момент ще ви остане за плащане по-малко от 70%, но вие нямате нищо срещу тях, освен един предварителен договор, който в повечето случаи е типов и не търпи предоговаряне или поправки (ако сте имали адвокат при сключването му). Собствеността ще придобиете или на последния етап – завършващ с Разрешение за ползване на сградата (т.нар.Акт 16), или в най-добрият случай – на грубия строеж. Ако парите на строителя свършат, ако цените на имотите са се вдигнали с 30%-40%-50%, има голяма вероятност да бъдете изнудени да доплатите известна сума пари, която не фигурира в договора, по причина на инфлация, пандемия, неблагоприятни климатични условия и кой знае какво още. Цената вече не ви е така изгодна, но пък срещу нея не можете да купите нищо друго в сегашния момент. Намирате се между чука и наковалнята. Разполагате с възможност да развалите договора, но оставате без имот. В най-добрия случай печелите неустойка. Затова решавате да платите, но все още нямате представа от качеството на строителството. Едва накрая, когато сте платили 90% от цената и нагоре, виждате готовия продукт. Нямате сума, с която вие да изнудвате строителя да извърши дейности, за които по закон отговаря той. Плашите със съд, но той не е особено притеснен, защото много добре знае, че тези вреди се доказват трудно.
Подобно е положението и със закъснението по отношение завършването на строителството.

2. Рискът от задлъжняване и/или обявяване в несъстоятелност на строителя
При това положение рискувате да сте дали повече от половината цена за имота, срещу която НЕ сте получили право на собственост. Нареждате се на дълга опашка, и то при положение че сте спечелили дело, с което сте осъдили строителя, и чакате да дойде вашия ред при ЧСИ или синдика. Вашето вземане е необезпечено (нямате привилегия, каквато би ви дала ипотеката). Преди вас ще се нареди работниците му за своите трудови възнаграждения, обезщетения и осигуровки, НАП за публични задължения на вашия строител, а всички вие, които сте „купили“ имот на зелено, ще чакате да дойдат пари и те да бъдат разпределени съразмерно на вземането на всеки един от вас. Съразмерно означава според размера му – тези с по-голямо вземане спрямо общия дълг ще получат по-голям процент от сумите (ако изобщо се стигне до разпределение на тези суми).

Затова бъдете мнителни, внимателно проверете офертите, потърсете вече изградени обекти на същия строител и ползвайте услугите на адвокат, за да избегнете повечето от рисковете.