Защо е важно на сделка за ипотека да присъства адвокат?

Апр 07

Публикувано в: Актуално

145

Защо е важно на сделка за ипотека да присъства адвокат?

Покупка на имот с банков кредит - веднага си казвате: „Няма да давам пари и за адвокат, и без това разноските са доста... Ако има някакъв проблем с имота, банката няма да отпусне кредит!“ Напълно разбираемо от гледна точка на клиента, но! Кой ще защити интересите ви пред банката? Ако не сте обърнали внимание досега - вашите интереси съвсем не са идентични с тези на банката! Доколкото и банката, и вие сте заинтересовани имотът да е годен да бъде ипотекиран, т.е. да бъде свободен от каквито и да е тежести, интересите ви се припокриват. А от там нататък?

Повечето банкови клонове към днешна дата не разполагат с юристи! За съжаление банките са дружества, чиято единствена цел е максималната печалба и поради липса на законови задължения да поддържат юрист във всеки банков офис, те, естествено, не го и правят (колко удобно!). Юристите им се намират в централата в София и от там координират всичко. Имат си служители, които НЕ СА ЮРИСТИ и които отговарят за „темплейта“ на договора за кредит, т. е. за бланката или образеца. Договорите се изпращат в съответния клон под формата на pdf-файл, върху който НЕ МОГАТ да се правят промени. Служителите по офисите само изпълняват – разпечатват готовите договори и подписват! Отново много удобно за банката!

Какво се случи в конкретния случай, който ме провокира да напиша този текст? На сделка от днес за покупко-продажба на недвижим имот се явява кредитния инспектор, носейки договор за банков кредит, който предварително е подписан от упълномощено от банката лице. След като това лице се е подписало, се установява, че „темплейтът“ не е какъвто трябва да е и се налага да бъдат подменени 2 от страниците. Да, но тези две нови страници вече не са подписани от упълномощеното от банката лице. Прикрепени към останалата част на договора, същите не будят съмнение, защото на всяка от останалите му страници вече има купища подписи  – 3 на кредитополучателя и съдлъжниците и 1 на упълномощеното от банката лице. Тези въпросни 2 страници обаче остават без подпис от страна на банката, но са подписани от страна на кредитополучателя и съдлъжниците. Какво означава това? Всеки договор е резултат от постигане на съгласие между две насрещни волеизявления. Съгласието се изразява чрез полагането на подпис. Липсата на подпис следователно е липса на волеизявление. Връщайки се към конкретния случай, въпросните две страници от договора за банков кредит са лишени от едното волеизявление – това на банката. Т.е. няма постигнато съгласие между страните по отношение на клаузите, попадащи в тези 2 страници, защото върху тях фигурират само подписите на едната страна – кредитополучателят и съдлъжниците. Следователно, при евентуален съдебен спор, тези две страници не могат да се противопоставят на банката! Да не забравяме, че договорът за ипотечен кредит се сключва за дълъг период от време – най-малкото за 15 г. През тези 15 г. служителите в банката не са едни и същи! Не можете да разчитате на факта, че се познавате с някой от тях или че той ще помни след 10 г. точно вашия случай. И така в един бъдещ момент би могъл да възникне въпросът: кой е вмъкнал тези страници, на които има подпис само на кредитополучателя и съдлъжниците? Очевидно е, че са го направили те, щом липсва подпис от страна на банката, независимо, че на останалите страници фигурира  такъв. А самият кредитополучател и съдлъжниците нямат представа какви правни последици поражда този на пръв поглед невинен пропуск.

Фактът, че кредитът ще бъде отпуснат, не санира недостатъка на договора! Евентуален бъдещ спор относно изпълнението на този договор би поставил кредитополучателят в неизгодна спрямо банката-кредитор позиция. Кой и как ще докаже, че тези две страници са вмъкнати от самата банка? Кой ще ви повярва, че вие сте изправна страна, след като подменяте едностранно част от страниците на договор за банков кредит? А дали пък точно тези две страници не съдържат неудобните по закон задължения за банката и дали пък в този смисъл уж случайната подмяна и липсата на подписи не са добре дошли за една институция, която и без това има изключително много права срещу кредитополучателя?

Оставям изводите за вас...
 

Сподели:

Предишен пост

Проверки от НАП при покупки на имоти

Следващ пост

Колекторски фирми и длъжници