Когато двама и повече души притежават един имот, който не може да бъде разделен, така че всеки от тях да получи имот (парцел, апартамент, къща) в самостоятелен дял, той трябва да бъде поставен в дял или да бъде прехвърлен на един от тях или на трето лице, а в замяна останалите да бъдат овъзмездени с пари.

Когато това се урежда доброволно, всичко е ясно. Когато няма спор относно цената на имота, както и относно това кой да стане единствен негов собственик, съсобствеността се прекратява със сделка (продажба на дялове, дарение, замяна).

Когато липсва разбирателство, когато са намесени емоции и сантименталности, предавани през поколения, прекратяването на съсобствеността излиза извън границите на доброволността. Как може да бъде прекратена тя, ако всеки от съсобствениците претендира да бъде единствен такъв или ако има спор относно паричната оценка на съсобствеността?

Решението на този въпрос може да бъде разгледан на две плоскости – съдебна и извънсъдебна. При извънсъдебната всеки от съсобствениците може да направи самостоятелно пазарна оценка от лицензиран оценител, която да представи пред останалите съсобственици. Ако са две и повече оценки, може да се изчисли средно аритметично цената на квадратен метър и така да се определи дела на всеки от съделителите.

Когато спорът опира до това на кого да бъде спорния имот, можете да прибегнете до жребий.

И когато тези пътища бъдат изчерпани, единственият възможен способ за решение на този проблем се явява съдебния процес за делба. Производството е двуфазно в първа инстанция. Първа фаза завършва с решение, в което съдът е определил кои са спорните съсобствени имоти, кои са собствениците им и размера на дяловете на всеки един от тях в общото имущество. Втора фаза стартира с възлагане на оценка на пазарната стойност на всеки от общите имоти. Изготвя се от посочено от съда вещо лице, експерт съгласно одобрен списък към съответния съд, който гледа делото. Вещото лице извършва оглед на отделните обекти и части на съсобствеността и изготвя становище относно стойността им съгласно цените на пазара на имоти в конкретния момент. Разбира се, част от съсобствениците може да оспорят тази оценка и да поискат нова или такава, изготвена от троен състав (трима вещи лица). Не забравяйте, че всяко такова искане е свързано със заплащане на съответното възнаграждение. Първоначалната експертиза се разпределя между съсобствениците съгласно техните квоти в общия имот. Когато се поиска нова или тройна експертиза, тя се заплаща от страната, която я е поискала.

В случай че всеки от съсобствениците е доволен от оценката, делото приключва, като имотът, ако е неподеляем, се изнася на публична продан. Ако за всеки от съсобствениците има отделен самостоятелен имот, изборът може да се осъществи чрез жребий. Има и още вариации, но тук представям най-общо как се развива един такъв процес.

Когато имотът се изнася на публична продан, съдът издава изпълнителен лист и делото се приключва. С изпълнителния лист се образува изпълнително дело при частен или държавен съдебен изпълнител. Добрата новина е, че всеки от съделителите може да участва в публичната продан и да изкупи имота на най-високата предложена цена, като съдебният изпълнител му възлага имота и той става негова единствена собственост. Това е последният етап от прекратяването на съсобствеността.

Добре е да знаете какво би ви струвало цялото това дълго производство. При образуване на делото държавна такса не се събира. В края на делото съдът изчислява на всеки от съсобствениците според квотата в съсобствеността дължимата държавна такса. Тя е 4% от дела на всеки един от съсобствениците. Ако не се внесе, съдът образува изпълнително дело и може да я събере по принудителен ред. За разлика от съда обаче адвокатът не работи без възнаграждение. А то се определя възоснова на пазарната стойност на дела, но не по-малко от 3000 лв. за двете фази в първа инстанция. Ако се касае до делба на земеделски земи, сумата е намалена на 1500 лв. за двете фази в първа инстанция. Ако има жалби, те се заплащат допълнително, както и становища по жалби на други съделители – в случай че липсва процесуално представителство. При наличие на процесуално представителство (т.е. адвокатът ви представлява пред въззивния съд), хонорарът за производството пред въззивна (втора) инстанция струва на съответната страна същата сума, без да се заплаща отделно жалба или становище по жалба.

Така например, ако делите апартамент, чиято пазарна стойност е 250 000 лв., държавната такса за делото в съда е 4%, а именно 10 000 лв. Ако апартаментът е собственост на брат и сестра или на двама братя при равни квоти (например при наследство от родител), всеки от тях трябва да заплати на съда по 5 000 лв. държавна такса, отделно хонорар на адвокат в размер на миниму 3 000 лв.

За да приключи успешно една публична продан, таксите на съдебния изпълнител възлизат на около 6-6,5 % от стойността на имота, или в горния случай около 15 000 лв., но част от тях се заплащат от купувача по публичната продан.