Юни
27
Недостатъци при покупка на имот чрез частен съдебен изпълнител ЧСИ
Много хора се залъгват, че имотите, продавани на публична продан, са евтини. Защо това не е така? Когато става дума за апетитни имоти, цената може и да подмине средната пазарна за такива обекти. Точно защото хората се лъжат, че началната цена е ниска, и могат да купят имота на нея. Но началната цена е 80% от оценката, направена от лицензиран оценител, който при определянето й е взел предвид средната пазарна цена на такъв род обекти. Началната цена е ниска, за да може чрез наддаване да се постигне реалната такава. Малък шанс е имотът да бъде закупен на такава цена. Това би било възможно, ако не се появят други наддавачи.
Другата голяма заблуда е, че като купят чрез ЧСИ, всичко е чисто и ясно, влизат и живеят. Имот, който е обявен за продан, обикновено е с вписани няколко възбрани и/или ипотеки. Най-често срещания сценарий е, когато едно лице е задлъжняло към банка, в която е ипотекирано жилището му, и не плаща кредита си редовно или пък е взело пари на заем, а няма как да ги върне на кредитора си и последният посяга върху имуществото му. Задължително този имот ще има тежести - възбрани. Тези тежести могат да бъдат вписани от различни ЧСИ. Това означава, че има образувани повече от едно дела срещу този длъжник за този имот. Нерядко срещан случай е няколко ЧСИ да обявят за продан един и същ имот. След продажбата всички възбрани и ипотеки обаче ще продължат да стоят вписани по партида на имота. ЧСИ няма задължение да ги заличи. Ако решите вие да го ипотекирате в полза на банка и да теглите кредит, трябва да заличите всяка възбрана и ипотека за ваша сметка. Това може да ви коства разход на време и пари, тъй като трябва да посетите всеки ЧСИ, по чието дело е вписана такава тежест.
Ако възнамерявате да изтеглите кредит, за да си купите жилище, то няма да можете да участвате в публична продан, тъй като банката отпуска сумата при определени условия – вписан нотариален акт за покупка, чисто удостоверение за тежести. При публичната продан първо внасяте задатък от 10%, с който трябва да разполагате предварително, а след това, ако спечелите търга, следва да внесете парите в 14-дневен срок след обявяването ви за купувач. Едва при внасянето на пълната стойност, и то в този срок, ще ви бъде издадено постановление за възлагане (актът за собственост). С други думи, тук редът е обърнат. Първо плащате, после получавате акт за собственост. Решението е да ипотекирате друг свой имот (ако имате такъв), като със средствата от този кредит да закупите имот чрез публична продан.
Нерядко може да възникне проблем със собственик, който не желае да освободи жилището, въпреки извършената продажба. Тогава е необходимо да заплатите на ЧСИ услугата въвод във владение, която е 1,5 % без ДДС върху продажната цена, но не повече от 3600 лв. с ДДС. Трябва да го имате предвид, когато смятате разходите си за покупка. Същата хипотеза може да бъде разиграна и с наемател.
В самото производство пред ЧСИ методите за наддаване са различни. Някои ЧСИ използват вдигането на ръка – който пръв вдигне ръка. Това е най-трудният за проследяване и проверка начин. И най-спекулативният. Трудно е да постигнете обективна оценка кой наистина е бил пръв, а още по-трудно е да обжалвате този метод, защото единственият начин за доказване на правотата ви остават свидетелските показания.
Публикувано в: Въпроси и отговори
8379