Консултации и услуги при покупко-продажба на недвижимо имущество, сделки с банки и кредитни институции

Като дългогодишен консултант в сферата на сделките с имоти, адвокат Таня Дабижева може да ви даде ценни съвети при закупуване на жилище.
Купувайки имот, вие избирате Домът на вашето семейство - мястото, където ще създадете и отгледате децата си, мястото, което ще ви очаква, за да ви прегърне с топлината си след напрегнатия ден. Затова покупката на този дом е добре да бъде предварително обмислена и изследвана.
Ако сте млади родители, избирайте жилище в район с повече паркове и зелени площи. Имайте предвид, че е много удобно за вас домът ви да е в близост до детска градина и училище, а сградата да достъпна за детска количка, колело - да е снабдена с рампа, с асансьор. 
Ако сте избрали уединението и домът е вашето място за отмора, е добре да се ориентирате към по-тихи райони, сгради с по-малко апартаменти, далече от училища, площадки за игра, големи булеварди и магазини.
Ако спестяванията ви не са достатъчни, ще се наложи да ползвате заемни средства - жилищно кредитиране от банки и други финансови институции. Снабдете се с необходимата документация - вземете копия от договорите и всички съпътстващи ги документи (декларации, писмени съгласия, споразумения и др.) и отделете достатъчно време, за да се запознаете със съдържанието им. Ако не разбирате клаузите, ако имате съмнения, ако нещо ви притеснява, не се колебайте да се обърнете към компетентен адвокат - това ще ви спести средства!

Ипотека може да се учреди в няколко случая - когато не ви достигат средства за закупуване на имота и вие ги получавате от банка или друга кредитна институция. Имотът, който ще купите, ще послужи за обезпечение на предоставената ви сума пари. Другият случай е, когато купувате имот, но средствата за него са осигурени от банка или друга кредитна институция чрез учредяване на ипотека върху друг недвижим имот - ваша или чужда собственост.
При учредяване на ипотека е важно да се знаят основните параметри на сделката - размерът на месечна вноска, случаите, в които кредитът става предсрочно изискуем, начините, по които следва да бъдете уведомени за това. И тук е много важно да подберете внимателно както имота, така и финансовата институция, за да не се окажете без имот.

Тук можете да получите полезен съвет каква е най-удачната правно-организационна форма за вашата дейност, както и бъдещите й данъчни и осигурителни задължения. Регистрацията става бързо, получавате готова фирма на следващия ден. 
Добре е да знаете, че можете да поискате доброволна ДДС-регистрация още със самата регистрация в Търговския регистър. 
Регистрацията на търговец е само началото. Можете да регистрирате фирма и да не стартирате веднага дейността. Имате право да промените всички елементи на дружеството си освен ЕИК (бившия булстат) - името, съдружниците, управителят, седалището и адреса на управление, предмета на дейност, капитала. Управителят може да е трето за дружеството лице, с други думи да не е съдружник. 
След регистрацията на един търговец възниква задължение за ежегодно публикуване на годишни финансови отчети, ако търговецът ви извършва дейност. Ако не извършва дейност, не подавате нищо друго освен декларация за липса на дейност по чл.38 от Закона за счетоводството в НСИ и публикувате същата в Търговския регистър. Не е нужно да чакате по опашки, тук става бързо и лесно. Не отнема повече от 3 минути.

И тук е много важно да получите пълна информация за избрания от вас кредит, както и достатъчна яснота по отношение на най-важните моменти в договора ви за кредит - размер на лихвата, крайният срок за връщане на сумата, други разходи, свързани с кредита. Не е никак за пренебрегване и коя е избраната от вас кредитна институция, какъв е нейният имидж, коректни ли са служителите й, по какъв начин ще изплащате месечните си вноски - на ръка срещу разписка или по банков път. 
Преди да подпишете документите, уверете се, че всички клаузи от документацията, която следва да подпишете, са достатъчно ясни за вас и не будят съмнение или многозначност. Ако не можете да се справите сами, обърнете се за съвет към опитен адвокат. Поканете го да присъства заедно с вас при подписването на документите - така ще имате спокойствие и сигурност. 

Договорите са доброволен начин за уреждане на всякакъв тип взаимоотношения. Навсякъде в обществения живот се налага сключване на договори от всякакъв тип. Когато си купувате телефон, вие сключвате договор с мобилен оператор. Когато си наемате жилище, сключвате договор за наем, а често и съпътстващите го договори с експлоатационните дружества - ВиК, EVN. Когато ви наемат на работа, сключвате договор с работодателя си. 
И тук, както вече е казано неведнъж, за ваше добро е да изчетете докрай целия предоставен ви документ, както и приложенията към него. За вас трябва да е ясно кога можете да прекратите действието му и дали дължите неустойки и обезщетения. Грижете се за вашите права предварително - настоявайте за изменение на договора, ако сметнете, че някоя от клаузите му ви ощетява. След подписването му възможността да се погрижите за правата си и да влияете върху съдържанието му се свежда до нула.

От 01.октомври 2009 влезе в сила новия Семеен кодекс, който урежда три вида режим на имуществени отношения между съпрузите:
- законов режим на общност – прилага се, когато встъпващите в брак не са избрали режим на имуществените си отношения, както и ако са непълнолетни или ограничено запретени;
- законов режим на разделност - означава, че правата, придобити от всеки от съпрузите по време на брака, са негово лично притежание.
- трети вид – договорен режим означава, че лицата които встъпват в брак, могат да уредят имуществените си отношения помежду си с брачен договор.

Що е брачен договор? Брачният договор е договор между съпрузи по повод имущество. Съпрузите не са длъжни да сключват този договор. Ако няма такъв, то отношенията им се уреждат по правилата на Семейния кодекс. Брачният договор урежда само и единствено имуществото на съпрузите и отношенията между съпрузите по повод това имущество. Под „имущество” следва да се разбира не само активът му - движими вещи, недвижими имоти, авоари по банкови сметки, спестовни влогове, депозити, но и неговия пасив – кредити, заеми и други задължения. Предмет на уреждане в брачен договор може да бъде имущество, придобито преди сключване на брака, придобито по време на вече сключен брак, както и имущество, което предстои да се придобива след датата на сключване на брачния договор. Чрез брачния договор могат да се прехвърлят вещи или имоти от единия съпруг на другия, могат да се учредяват ограничени вещни права (право на строеж, право на ползване и др.) от единия съпруг на другия. Част от съдържанието на брачния договор може да бъде начинът на управление и разпореждане с имуществото, включително и със семейното жилище. В брачния договор могат да се уговорят и начините на участието на страните в разходите и задълженията на семейството, имуществените последици при развод, издръжката на съпрузите по време на брака, както и при развод, издръжката на децата от брака и др.

Кой може да сключи брачен договор? Той може да бъде сключен както от съпрузи, така и от встъпващите в брак. Във втория случай договорът ще прояви действие от момента на сключването на брака.

Каква е формата на договора? Брачният договор се сключва в писмена форма с нотариална заверка на съдържанието и на подписите. Брачният договор, с който се прехвърля право на собственост или се учредява или прехвърля друго вещно право върху недвижим имот, има прехвърлително действие и се вписва в имотния регистър към Агенция по вписвания.

Как се прекратява, изменя брачния договор? Брачният договор може да се прекратява по взаимно съгласие, да се изменя, като се сключи нов договор отново в писмена форма с нотариална заверка на подписите и съдържанието. Той може да бъде развален по съдебен ред по чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, ако това не противоречи на правните принципи на добрите нрави. Развалянето може да бъде и частично. Развалянето има действие само за в бъдеще. Брачният договор се прекратява независимо от волята на страните с прекратяването на брака с изключение на клаузите, които уреждат последиците от прекратяването и са предназначени да действат и след него.

Ежегодно всички търговски дружества, които имат дейност, са длъжни да публикуват годишните си финансови отчети в Търговския регистър до 30.юни за предходната финансова година. Когато дадено дружество не е извършвало търговска дейност през отчетния период, същото подава декларация до 31.март на следващата година. И в двата случая в Търговския регистър към Агенцията по вписвания се натрупват много хора и дейността се затруднява - опашките са големи, а чакането е неприятно.
Вместо да се редите на опашките в Агенцията, можете да поверите цялата документация и действия по входиране на преписката Ви в Търговския регистър на адвокат. Сумата, която ще заплатите, не е по-висока от тази, която изисква Търговския регистър. Посещението ще ви отнене не повече от 5 минути.

При покупка на имот в строеж трябва да отбележим няколко важни акцента - кога плащате цената и кога придобивате собствеността. На най-изгодна цена можете да се зарадвате в случаите на покупка "на зелено". Но това е и най-рисковата сделка. Не виждате имота реално, а само на снимка, проект или скица. Нямате представа от разположението на стаите, от качеството на строителството, от коректността на строителя.
Най-добрия за вас случай е заплащането на капаро или аванс, което обикновено е около 10%, а останалата част от сумата - при придобиване на собствеността. Ключов момент е кога точно ставате собственици, ще изчакате ли сградата да бъде построена или ще придобиете правата по-рано. Ако платите цената на по-ранен етап, рискувате, защото, ако строителството не ви харесва като качество, нямате средство, с което да принудите строителя да поправи недостатъците (ако те са поправими). 
Когато такъв имот бъде закупен чрез средства, предоставени чрез кредит от банка или друга финансова институция, можете да се окажете в хипотеза да останете без имот, но да продължите да плащате кредита. 
За такива сделки е необходимо добре да проучите строителната фирма, на която ще доверите инвестицията си, както и документацията относно правата, които същата има по отношение на имота, който възнамерява да построи. 

Ако сте длъжник, добре е да се посъветвате с адвокат, за да организирате най-адекватно защитата си пред ЧСИ (частен съдебен изпълнител). Особено, когато се касае за възбранени недвижими имоти! Той ще ви разясни правата ви, ще ви покаже пътища за решение на проблемите, както и най-благоприятният за вас изход.
Ако сте кредитор, имате нужда от избор на адекватен способ за принудително изпълнение спрямо вашия длъжник, така че най-сигурно и бързо да съберете парите си.
Ако купувате имот, обявен на публична продан, ви е необходим адвокат, който да изследва всички възможни тежести, свързани с този имот, така че вашата покупка да е сигурна и да нямате последващи проблеми.